Come Valutare il Prezzo degli Immobili

Aristogatti1-300x225Saper valutare il prezzo di un immobile contro la vulgata popolare per la quale i prezzi delle case crescono sempre nel lungo periodo è fondamentale per non prendere sòle colossali. In altri termini, esiste un prezzo giusto di un immobile ed esistono anche dei metodi per individuarlo.

La prima cosa da capire è che risulta falsa l’ipotesi per la quale l’investimento in immobili batte sempre l’inflazione. Per le case come per i prodotti finanziari, il timing è tutto. Se avessimo comprato nel 2007, sul picco dei prezzi immobiliari, oggi non avremo protetto l’investimento, posto che di questo stiamo parlando qui e non del valore d’uso che ovviamente una casa può avere per noi.

E ancora: ipotizzando di aver investito in obbligazioni statali a partire dagli anni ’70, oggi ci troveremo con un investimento più profittevole rispetto a quello impiegato per comprare un immobile. In entrambi i casi ci avremo guadagnato, ma con i bond avremo guadagnato di più.

Dunque, se la vulgata popolare sostiene che l’investimento in immobili è sempre conveniente, occorre convenire che tale bugia ha preso piede per due motivi: una forte propaganda bancaria e la percezione del bene in essere legata al suo valore d’uso, visibile e concreto fornito da una casa.

Se bond, azioni, pronti contro termine e persino buoni postali oggi non sono altro che bit del personal computer, la casa la possiamo vedere, toccare, ammirare… in una parola: usare.

Come bontà di investimento, tuttavia, rimane indimostrato che esso valga sempre.

E’ noto che a partire dal 2008-2009 il prezzo degli immobili ha cominciato a calare anche in modo vistoso pur senza assistere agli sboom di Usa e Spagna.

In Italia non c’è stato il crollo perché il numero di case di proprietà delle banche è davvero impressionante e siccome le banche non se ne sono frettolosamente liberate il mercato non è stato inondato di case a prezzi stracciati.

Le Banche dunque non hanno consentito il crollo dei prezzi, ma sono anche corresponsabili (con la politica Ue) della crisi del credito. Le Banche e le varie società finanziarie prestavano a go go negli anni ’90 e primi 2000. Chi ha memoria lunga ricorderà quella pubblicità dove un ragazzo arrivava all’ufficio bancario dei prestiti per accendere un mutuo con un bidet sotto il braccio dicendo: “possiedo solo questo”, e l’impiegato ribatteva sorridente: “tranquillo, il resto ce lo mettiamo noi”

IN UNA SORTA DI CATENA DI SANT’ANTONIO, IL CREDITO BANCARIO POMPATO HA CREATO LA BOLLA IMMOBILIARE CULMINATA NEL 2007.

Tutto questo, pur verissimo, è un dato parziale del passato. E’ un aiuto significativo alla comprensione del fenomeno (perché quando tornerà un facile accesso al credito ci sarà una nuova impennata immobiliare), ma non ancora sufficiente ad affrontare una strategia di investimento immobiliare.

Consideriamo invece TUTTO il passato ed ecco che avremo le informazioni più utili per la nostra caccia al prezzo giusto.

I dati del passato sul mercato immobiliare vengono forniti da ricerche degli istituti specializzati al rilevamento (Agenzia del Territorio, Istat, Nomisma, Gabetti, ecc.) sui prezzi degli immobili ed il loro andamento.

Purtroppo tali prezzi sono presi da agenzie immobiliari, atti notarili, riviste del settore e come tali non sono oggettivi e veritieri.

L’unico dato oggettivo, fornito dall’agenzia delle entrate, che è un ente pubblico, viene dal NUMERO DELLE COMPRAVENDITE REGISTRATO PER TRIMESTRI (proveniente dagli atti notarili).

Dunque, il dato sul quantum delle compravendite (non sul prezzo), assume per noi un significato particolare, un vero e proprio punto di partenza oggettivo

Se diamo un’occhiata a questo grafico, notiamo che le compravendite sono calate a partire dal 2006

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Il prezzo degli immobili – e qui viene il bello – non è però calato a partire dal 2006, ma ha iniziato il proprio declino almeno 2 anni dopo il calo delle compravendite. Andando ancora a ritroso nella storia di questo asset, noteremo che è valido il ragionamento qui proposto anche a rovescio.

Il prezzo delle case aumenta circa due anni DOPO che è aumentato il numero delle compravendite.

ALLORA CHE FARE?

Le transazioni degli immobili italiani sono in caduta da anni e i prezzi hanno seguito a distanza di pochi anni questo andamento.

Nel terzo trimestre 2014 abbiamo registrato un segno più, cioè un incremento delle compravendite che – seppur ridicolo rispetto ai numeri del passato – lascia intendere che una rondine è salita in cielo.

Su Repubblica del 5 marzo leggiamo che “dopo 7 anni di calo le compravendite immobiliari nel 2014 tornano al segno più con una crescita dell’1,8% rispetto al 2013. Lo comunica l’Agenzia delle entrate”

Siccome una sola rondine non fa primavera, bisognerà attendere i prossimi dati sulle transazioni (fornite sia dall’istat che da Nomisma e dall’agenzia delle entrate)

SE I PROSSIMI 2-3 TRIMESTRI DOVESSERO REGISTRARE UN AUMENTO DELLE COMPRAVENDITE, SARA’ LECITO ATTENDERSI NEL 2017 UN AUMENTO DEI PREZZI DELLE CASE

Ovviamente questo non significa che oggi conviene comprare perché l’aumento dei prezzi non è concomitante con l’incremento delle compravendite. Non lo è mai stato. Il dato va però tenuto sott’occhio con molta attenzione perché, se confermato, rappresenta un buon segnale di forza anticipatrice e buoni affari attendono chi avrà liquidità tale da potersi accollare il rischio.

Nella prossima puntata Micidial analizzerà il rapporto esistente tra giusto prezzo dell’immobile e affitti.

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